Ordentliche Kündigung des Mietvertrages trotz Kündigungsverzichts möglich!

In Zeiten beschränkter Mieterhöhungsmöglichkeiten sind Eigentümer bemüht, die Zahl der Mieterwechsel gering zu halten. Nur so können unnötige Kosten vermieden werden. Hierfür wird mit den Mietern häufig ein auf mehrere Jahre befristeter Verzicht auf das ordentliche Kündigungsrecht vereinbart.

Mietverhältnisse mit einer verbindlichen Dauer von über einem Jahr unterliegen jedoch gem. § 550 BGB dem Schriftformerfordernis. Wird diese Schriftform, z.B. durch spätere mündliche Änderungen, tatsächliche Abweichungen in der Praxis oder fehlerhafte schriftliche Nachträge nicht eingehalten, wird der Kündigungsausschluss nachträglich unwirksam. Die ordentliche Kündigung ist wieder jederzeit möglich.

Eigentümer sollten daher unbedingt darauf achten, eine wirksame Heilungsklausel zu vereinbaren. Diese verpflichtet die Vertragsparteien, die formlose Vereinbarung in der gesetzlich vorgeschriebenen Form nachzuholen.

Immobilienkäufer sollten wissen, dass solche Heilungsklauseln nicht für sie gelten! § 550 BGB soll die Erwerber von Immobilien davor schützen, an unklare langfristige Verträge gebunden zu sein. Ein neuer Immobilieneigentümer kann bei Formverstößen also jedes Mietverhältnis selbst bei wirksamer Heilungsklausel kündigen. Unter diesen Umständen kann es dem Erwerber einer chaotisch geführten Immobilie unter Umständen gelingen, diese mit neuen Mietern, einer neuen Miethöhe und einer gesünderen Mieterstruktur mit einem Schlag vollständig umzustrukturieren. So kann aus einer Problemimmobilie eine Premiumimmobilie werden.

Sollten bei der praktischen Anwendung solcher Klauseln Fragen auftreten, sollten Sie sich an einen erfahrenen Rechtsanwalt wenden.

Stand: 01.12.2016