Schadenersatzansprüche auch nach Entlastung des Verwalters

Häufig stellen Wohnungseigentümer erst nach Jahren fest, dass ihnen auf Grund eines Versäumnisses ihres Verwalters Schadenersatzansprüche gegen diesen zustehen könnten. Die Verwalter verweisen dann meist auf die jährlichen Entlastungen für ihre Tätigkeit. Dies gilt insbesondere für kostenintensive Versäumnisse bei der Durchsetzung von Gewährleistungsansprüchen bei Baumängeln.

Schon das OLG Hamm hat jedoch entschieden, dass die jährliche Entlastung nur diejenigen Schadenersatzansprüche zum Erlöschen bringt, die den Eigentümern bekannt waren oder bei sorgfältiger Prüfung aller Umstände hätten bekannt sein müssen. Hatten die Eigentümer keinerlei Hinweise auf mögliche Ansprüche, bleibt es trotz einer Verwalterentlastung bei dessen Haftung.

Auch Entlastungen in den Folgejahren können dies nicht ändern. Die Entlastungsbeschlüsse beziehen sich in der Regel lediglich auf das Handeln der Verwaltung während des jeweiligen Vorjahres. Die Entlastung gilt also nicht für Versäumnisse in den davor liegenden Jahren.

Somit kann ein Verwalter trotz jährlicher Entlastung weiter für Schäden durch seine Versäumnisse in Anspruch genommen werden.  Für Wohnungseigentümergemeinschaften eröffnen sich so gute Aussichten für die Verfolgung weit zurückliegender Fehler ihrer Verwaltung.

Dies ist insbesondere aus dem Grunde von Bedeutung, da die Verwalter in solchen Fällen nur sehr zögerlich an der Aufarbeitung ihrer Fehler mitwirken. Häufig können Ansprüche daher erst nach einem Verwalterwechsel erfolgreich verfolgt werden.

Stand: 01.12.2016